Книга: Давай поговорим о твоих доходах и расходах

Следует ли вам купить дом?

Следует ли вам купить дом?

Самое крупное решение, связанное с привлечением кредита, чаще всего касается приобретения жилья. Кто-то вам скажет: «Это самая лучшая из моих инвестиций». Всем, кто мне так говорил, я предлагал вместе посчитать доходность.

Доходность обычно получалась в районе 3 %, и меня это больше не удивляет. Такая цифра согласуется с многолетними наблюдениями нобелевского лауреата Роберта Шиллера о росте цен на жилье в США. Цены на жилую недвижимость растут примерно вровень с инфляцией, и средний прирост за последние двести лет (по меньшей мере) составлял около 3 %.

Так почему люди говорят, что это их лучшее вложение?

К сожалению, по той простой причине, что это единственное вложение, которое они сделали на такой долгий срок и действительно выдержали время.

Конечно, покупка дома – это сложное решение, зависящее от многих факторов. Есть свои «за» и «против» в пользу как положительного, так и отрицательного ответа на этот вопрос, и я, как человек, который до сих пор не оправился от потери жилья пять лет назад, хорошо знаю, как бывает трудно оценить, какая альтернатива для вас наиболее целесообразна.

В последние три года у меня и моей семьи съемное жилье. В целом все хорошо. Но в прошлом году меня охватила паника, когда я прочитал твит финансового журналиста Феликса Самона с цитатой управляющего хедж-фондов Джона Полсона, миллиардера: «Если вы снимаете жилье, купите собственное. Если вы собственник, купите второе жилье».

Я прочел и забеспокоился. Мне было знакомо это чувство: так бывает, когда надо действовать незамедлительно – иначе возможность будет упущена. В конце концов, если Джон Полсон, автор книги The Greatest Trade Ever, говорит, что я должен срочно все бросить и купить жилье, то лучше мне поторапливаться!

Я загорелся этой идеей, но чуть позже снова сделал то, что делал много раз раньше. Я взял листок бумаги, прошелся по эмоциям и цифрам и в конце концов вспомнил кое-что очень важное: Джон Полсон ничего не знает обо мне и моей ситуации. Нет абсолютно никаких причин, по которым я должен последовать советам этого или какого угодно другого «эксперта», высказавшего свои предположения о дальнейшей динамике цен на рынке.

Как бы то ни было, довод о «лучшем вложении в жизни» имеет глубокие корни. Примерно в то время, когда я просчитывал свою ситуацию, те же соображения я услышал еще два раза от двух разных людей. Они были уверены, что, если не купить жилье сейчас, потом они не смогут угнаться за ценами – и, возможно, действительно, так и будет. В 2005–2006 годах я много раз слышал этот аргумент: «покупай сейчас или будешь жалеть».

Потом у меня состоялся еще один, третий разговор. Одна из моих знакомых, после того как дети разъехались, решила перебраться в дом поменьше. И хотя продать большой дом и купить новый – решение в ее ситуации правильное, она откладывала этот шаг, потому что в новостях и передачах с экспертами постоянно говорили, что в следующие 12 месяцев недвижимость может сильно вырасти в цене.

Безумие!

Покупка жилья – одно из самых серьезных финансовых решений, которые принимают большинство из нас за всю свою жизнь. И при этом мы так часто не готовы прислушаться к единственному человеку, которому лучше других известно, как будет правильно поступить, – себе.

Есть простой способ решить эту проблему. Потребуются лишь листок бумаги, карандаш и немного времени. Если вам трудно принять решение о покупке или продаже, задумайтесь на минуту над следующими вопросами и запишите ответы – я уверен, вам не помешает к ним вернуться, когда в следующий раз кто-то вновь решит поделиться своими соображениями о перспективах рынка недвижимости. Этот список не нужно рассматривать как предписание. Он должен настроить вас на другой лад и помочь мыслить не только в формате прогнозов и предположений.

Задайте себе следующие вопросы:

1. Потянете ли вы такую покупку, есть ли уже накопления на первоначальный взнос? Обязательно учитывайте стоимость налога на имущество, взносы в ассоциацию собственников жилья и оплату коммунальных услуг.

2. Проходите ли вы по требованиям банков, чтобы получить кредит? Если на данный момент ответ отрицательный, можете больше не терзать себя, потому что в этом случае неважно, взлетят ли цены на рынке. Вы купить жилье не в состоянии.

3. Как долго вы планируете жить в этом доме? Есть разные версии насчет минимальной продолжительности проживания, при которой покупка имеет смысл, но если предполагаемый срок меньше пяти лет, забудьте об этом, если от пяти до десяти лет, можете всерьез рассматривать такой вариант, ну и если вы рассчитываете на десять лет и более, арифметика, вероятно, в вашу пользу.

4. Что вы думаете о ценах на недвижимость? Неприятно это признавать, но это реальность, что очень важная переменная, которая очень сильно влияет на ваше решение, неизвестна и не может быть известна. Что будет с ценами в ближайшее время, можно только гадать. Но для собственного спокойствия предположите, что цены на жилье будут продолжать расти с темпом долгосрочной средней инфляции, или 3 % в год. Вы не можете позволить себе покупку дома, если решение зависит исключительно от того, какой, на ваш взгляд, будет в некоторый момент времени стоимость этого жилья.

Помните, ответы на все эти вопросы зависят от вашего расклада. И в этом суть. Надеюсь, теперь ясно, что просто смешно покупать жилье только из-за того, что так посоветовал некий эксперт, ничего не знающий о вашей ситуации.

Вы можете обнаружить, что покупка собственного жилья – не для вас, и это нормально. Несмотря на распространенную точку зрения, снимать квартиру или дом не значит «спускать деньги». Равно это не означает, что вам запрещено обзавестись собственностью позже, через какое-то время.

Приведу в пример моего друга Рика, которому приходилось не раз переезжать по долгу службы. Он не знал, как долго будет жить в том или ином месте, поэтому его семья снимала жилье, а не приобретала его в собственность. Рик каждый месяц злился, внося платеж за аренду, – до тех пор пока не увидел, сколько он экономит. Так как ему не нужно было платить налоги на имущество и нести расходы по ремонту, он мог откладывать немалые суммы на свой так называемый счет «на покупку дома». Спустя несколько лет ему удалось накопить приличную сумму денег, которая ему очень пригодилась, когда потребовалось переезжать в очередной новый город и на этот раз годящийся для приобретения постоянного жилья.

Сравните теперь с моей ситуацией. У меня был дом в собственности как раз в тот период, когда это лишь увеличило мои долги. Так из нас двоих у Рика дела обстоят теперь намного лучше.

Не нужно исходить из того, что вы обязательно должны купить дом. И никогда не приобретайте его только из-за налоговых льгот. Брать взаймы доллар, чтобы получить шестьдесят центов в форме налогового кредита для ипотечников – это лишь путь к разочарованию, особенно если вам придется жертвовать какими-то важными для вас целями.

Оглавление книги